【案情】
1991年6月，王某因农转非欲出售其房屋，所在村社无人购买，王某自愿将其位于荣昌县武城乡小滩村二社的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗某，罗某交付3300元购房款，王某将房屋所有权证和土地使用权证交付罗某。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章，罗某也向荣昌县人民政府缴纳了契税198元，契税凭证上现业主的姓名已变更为罗女士丈夫的名字，但未到相关部门履行过户手续。此后，罗女士一家一直居住在该屋。2008年6月5日，该房屋所在的土地被政府征收，房屋面临拆迁，罗某无法获得拆迁补偿款，遂起诉要求确认合同有效。
【分歧】
本案审理中有两种观点：第一种观点认为本案房屋买卖合同无效，原因是农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。第二种意见认为本案房屋买卖合同有效。
【评析】
1.我国关于农村房屋买卖的法律规定1986年全国人大常委会通过的土地管理法第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”1989年国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》规定，“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家所有”。这些规定表明，城镇居民可购买农村房屋，只是在取得房屋所有权时，房屋所占的土地使用权转为国家所有，同时应该办理相应的审批手续。
但是，1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号文件）第二条中明确规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”
2.本案合同效力的分析 根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条的规定，“合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此，1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及之后类似规定的文件，属于部门规章，不能作为确认农村房屋买卖合同无效的法律依据。
最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条中更明确规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，办理所有权过户登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件，而不是房屋买卖合同有效的要件。本案合同双方签订协议时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖私有房产，且不损害国家和社会公共利益，双方所签房屋买卖合同合法有效。
1999年修订后的土地管理法第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。因此有人认为城镇居民购买“宅基地房”的合同违反了该规定。笔者认为，土地管理法第六十三条的立法目的是加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地。城镇居民购买“宅基地房”，由于宅基地本身也是建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，故第六十三条不能用来判断宅基地使用权的流转问题。同时，农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。
物权法第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一规定首次明确城镇居民不能在农村购置宅基地，但并未明确城镇居民不能在农村购买房屋，
另外，本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。土地管理法和物权法的实施是发生在本案当事人买卖房屋之后，在1999年5月之前，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，根据法不溯及既往的原则，本案不能使用物权法的相关规定；根据法无禁止皆自由的原则，应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定，双方签订的买卖合同有效。
３.认定无效的社会效果弊大于利 首先，要坚持尊重历史、照顾现实原则。本案中房屋买卖发生在二十年前，如果认定合同无效，会使房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效而再次获益，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者蒙受损失。且买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会稳定。其次，注重实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的；对出卖方已经转为城镇居民的；对那些买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建的，从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效，这样更能为社会大众从情感上所接受，充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。
（作者单位：重庆市荣昌县人民法院）
黑龙江省农民工工资保障规定
黑龙江省人民政府
黑龙江省农民工工资保障规定
黑龙江省人民政府令第3号
《黑龙江省农民工工资保障规定》业经二○○四年八月五日省人民政府第十四次常务会议通过，现予公布，自二○○四年十月一日起施行。
省长 张左己
二○○四年八月五日
第一条为保障农民工工资支付，维护农民工合法权益，促进农村富余劳动力转移和城乡经济协调发展，根据有关法律、法规，结合本省实际，制定本规定。
第二条 在本省行政区域内招用农民工的用工单位以及与农民工工资支付有关的其他单位，应当遵守本规定。
第三条 县级以上劳动和社会保障行政部门与建设行政部门，按照各自的职责负责组织实施本规定。
县级以上监察、公安、农业、水利、交通等部门和工会组织应当在各自职责范围内做好农民工工资保障工作。
第四条 县级以上劳动和社会保障行政部门应当建立农民工工资支付监控制度，对用工单位支付农民工工资情况定期进行监督检查。
县级以上劳动和社会保障行政部门应当建立用工单位劳动保障诚信制度，完善用工单位支付农民工工资信用档案，每年进行一次信用等级评估。对拖欠农民工工资情节严重的单位，可以通过新闻媒体向社会公布。
第五条 用工单位与农民工建立劳动关系应当签订劳动合同。省劳动和社会保障行政部门负责提供全省统一的劳动合同样式文本。
用工单位不得拒绝与农民工签订劳动合同，不得采用欺诈或者胁迫等手段与农民工签订劳动合同，不得向农民工收取风险金、抵押金、保证金。
第六条用工单位应当依法成立工会组织。农民工有权申请加入用工单位工会组织。用工单位尚未建立工会组织的，农民工可以申请加入用工单位所在地基层工会组织。
工会组织应当依法维护农民工合法权益，帮助、指导农民工与用工单位签订劳动合同。
第七条 用工单位招用农民工，应当自招用之日起十日内持农民工名册到当地劳动和社会保障行政部门备案。
第八条 用工单位应当以货币形式按月足额支付农民工工资。双方约定支付工资期限低于一个月的，从其约定。
用工单位支付农民工工资不得低于用工所在地最低工资标准。
第九条用工单位应当建立农民工考勤和工资报表制度。
用工单位支付工资时应当填写农民工工资支付名册，由农民工本人签字领取。因特殊情况本人不能领取的，应当书面委托他人代为领取。
工资支付名册应当保存二年。
第十条用工单位不能按时支付工资的，应当向农民工出具应付工资凭证，并在五日内将不能按时支付工资情况报当地劳动和社会保障行政部门备案。应付工资凭证中应当注明给付工资的具体时间，但最长不得超过三个月。
第十一条 用工单位应当按月支付农民工工伤医疗期间的工资。
第十二条建设行政部门应当加强对建筑市场和建设项目的监督管理，严格履行施工审批程序，严格执行房地产开发项目资本金制度和工程款支付信用制度。
第十三条 建设单位应当根据合同约定或者按照工程进度及时拨付工程款，不得拖欠。
第十四条建筑工程实行工资保障金制度。建设单位在领取施工许可证前，应当按照工程合同价款的百分之三向劳动和社会保障行政部门交纳工资保障金。劳动和社会保障行政部门应当在二日内将工资保障金存入指定银行，专户存储。
工资保障金在工程合同价款中列支。
第十五条在工程建设期间及工程竣工后六十日内，有拖欠农民工工资行为的，由劳动和社会保障行政部门启动工资保障金，及时发放拖欠的农民工工资。
劳动和社会保障行政部门应当责令责任单位限期补交已经支付的工资保障金。
第十六条工程竣工后满六十日，与建设单位签订建设工程施工合同的用工单位可以持建设单位签署同意的竣工报告，向劳动和社会保障行政部门申请退还工资保障金。劳动和社会保障行政部门应当自受理之日起五日内审查，经确认无拖欠农民工工资的，应当自确认之日起三日内，将工资保障金本金和利息退还用工单位。
第十七条 工资保障金的交纳、发放和补交办法由省劳动和社会保障行政部门会同省建设行政部门制定。
第十八条因工程质量问题扣减农民工工资发生争议的，用工单位自行决定的无效，由建设单位组织建设工程监理等有关单位予以确认，出具书面证明并交双方当事人各一份。
当事人对确认结果有异议的，可以在收到确认证明之日起五日内，向建设工程所在地县级以上建设工程质量监督机构投诉。建设工程质量监督机构应当指派具有资质的检测单位鉴定，并在七日内予以书面答复。
第十九条任何组织和个人对违反法律、法规、规章和国家有关规定，侵害农民工工资权益的行为，有权向劳动和社会保障行政部门、建设行政部门和有关机关举报，接到举报的机关应当在五日内决定是否受理；受理的，应当及时调查、处理；不予受理的，应当告知举报人向有权机关举报。
第二十条各级人民政府及其部门作为建设单位拖欠工程款，造成拖欠农民工工资的，视情节轻重，由上级行政机关或者行政监察机关依法给予主要负责人行政处分。
第二十一条各级人民政府及其部门的负责人实施行政干预，导致违法发放施工许可证或者建设单位未领取施工许可证而开工，造成拖欠农民工工资的，视情节轻重，由上级行政机关或者行政监察机关依法给予行政处分。
第二十二条劳动和社会保障行政部门及其工作人员有下列行为之一的，由有关行政机关或者行政监察机关责令限期改正；逾期未改正的，对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分：
（一）未建立农民工工资支付监控制度的；
（二）未建立用工单位信用档案，或者未定期进行信用等级评估的；
（三）挪用、侵占或者未依法发放、退还工资保障金的；
（四）对侵害农民工工资权益行为的举报未依法受理或者处理的。
第二十三条建设行政部门对未足额交纳工资保障金的建设单位违法发放施工许可证的，由上级行政机关责令限期收回违法发放的施工许可证，并由有关行政机关或者行政监察机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
建设行政部门及其工作人员对侵害农民工工资权益行为的举报未依法受理或者处理的，以及建设工程质量监督机构未依法受理投诉或者答复的，视情节轻重，由有关行政机关或者行政监察机关对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分。
第二十四条建设单位未足额交纳工资保障金的，或者责任单位在工资保障金启动后未及时补交的，由劳动和社会保障行政部门责令限期补交；逾期未补交的，对建设单位或者责任单位处以五万元罚款，对法定代表人或者负责人处以五千元罚款，并责令限期补交。
第二十五条用工单位有下列情形之一的，县级以上劳动和社会保障行政部门应当责令其限期改正；逾期未改正的，对用工单位按照违法行为涉及的农民工人数每人五十元处以罚款；对用工单位法定代表人或者负责人处以五百元以上二千元以下罚款：
（一）拒绝签订劳动合同，或者未按照劳动合同样式文本与农民工签订劳动合同的；
（二）采用欺诈或者胁迫等手段与农民工签订劳动合同的；
（三）未按时支付农民工工伤医疗期间工资的；
（四）不能按时支付工资且未出具应付工资凭证的；
（五）未在应付工资凭证规定的时间内支付工资的；
（六）未在规定时限内到劳动和社会保障行政部门办理用工备案的。
未以货币形式按时足额支付工资，或者支付的工资低于用工所在地最低工资标准的，县级以上劳动和社会保障行政部门应当责令其限期支付；逾期未支付的，处以一千元以上五千元以下罚款。
第二十六条用工单位向农民工收取风险金、抵押金、保证金的，由劳动和社会保障行政部门责令用工单位退还已经收取的风险金、抵押金、保证金，并对用工单位处以三千元以上五千元以下罚款。
第二十七条 本规定所称的农民工，是指本人户口为农业户口在城镇务工的人员。
本规定第十四条所称的建筑工程，是指各类房屋建筑和市政基础设施的建设工程。
第二十八条 用工单位招用农民工以外的城镇就业人员，参照本规定执行。
第二十九条 本规定自2004年10月1日起施行。
