摘要
物业管理是在房地产开发经营中逐步建立起来的一种综合性经营服务，是在城市规划发展、人们居住方式及居住环境等因素的影响下出现的新兴行业，是现代化城市管理中不可或缺的一部分。现代意义上的物业管理最早源于19世纪60年代的伯明翰，专业性的物业管理形成并发展于20世纪30年代的美国，同国外相比，我国的物业管理产生于20世纪80年代，起步较晚，制度不成熟，1994年，建设部颁布了有关物业管理的第一个主要部门规章《城市新建住宅管理办法》，之后，深圳、广东、北京、上海等城市出台了地方性物业管理法规或规章，但一直没有全国性的物业管理规范，直到2003年，国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》，该条例将前期物业管理其纳入法制轨道，弥补了前期物业管理缺失的境况，使规范前期物业管理市场有法可依。2007年3月《物权法》出台，对建筑物区分所有权作出明确规定，确立了物业管理的一些基本制度，提出了一些解决物业管理问题的原则，但是，伴随着城市房地产业的兴起，物业管理领域的问题愈加复杂而多样化，尤其是前期物业管理引发的问题更加凸显，前期物业管理作为整个物业管理活动的基础阶段，是非常重要的环节，不容忽视，因此，解决好前期物业管理中存在的问题是关键。本文通过论述前期物业管理出现的诸多问题，指出存在的困境，给出解决问题的对策及建议，对维护当事人的合法权益、规范物业服务市场，具有重要的理论意义及现实指导意义。
关键词：前期物业管理 临时规约 前期物业服务合同
一、前期物业管理概述
随着全球范围内城市的兴旺发展，各国房地产市场日渐成为该国商业资本和其它生产资源优化配置的重要场所，作为房地产行业的衍生品—物业管理兴起。前期物业管理是物业管理的初始阶段，对维护整个物业管理的连续性有着非常重要的作用。
（一）物业管理的产生与发展
现代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时工业革命的兴起，城市规模不断扩张，伯明翰市首开物业管理的先河，后在英国迅速推广开来。专业性的物业管理，则出现在19世纪末并形成发展于20世纪30年代的美国，1908年，世界上第一个专业物业管理行业组织—CBMO诞生，自此以后，这种现代的物业管理模式和行业组织逐渐为世界各国所重视并借鉴吸收。目前，美国、欧洲大陆、亚洲的日本、韩国、新加坡及我国的香港、台湾地区等地，物业管理都相当发达，国际物业管理行业蓬勃发展。[1]
我国内地物业管理起步较晚。20世纪80年代，我国城市经济体制改革，房地产业快速发展，带动了物业管理的产生与发展，在深圳、广东及沿海一些经济发展较快的城市出现了物业服务企业，然而随着物业管理的兴起，也暴露了很多问题，这些矛盾的解决亟待需要相关制度的产生，1994年3月23日，建设部颁布了《城市新建住宅管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度，这是建国以来我国有关物业管理的第一个主要部门规章，是我国物业管理体制上的重大突破。[2]1994年6月18日，深圳市人大常委会通过《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，我国第一部地方性物业管理法规由此诞生。随后，广东、北京、上海、江苏、重庆等地纷纷出台地方物业管理法规或规章，形成了以国家和地方互补的物业管理法规政策体系，但一直没有全国性的物业管理规范，直到2003年，国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》。该条例对业主、物业服务企业、房地产开发建设单位等规定了较为详细的权利、义务，将前期物业管理纳入法制轨道，弥补了前期物业管理缺失的境况，使规范前期物业管理市场有法可依，该条例是迄今为止我国效力最高的一部专门规范物业管理的行政法规。2007年10月1日《物权法》的出台，第一次以法律的形式确立了以区分建筑物所有权为核心的物业管理法律制度，标志着我国物业管理又迈出了一个新台阶。[3]《物权法》确立了物业管理的一些基本制度，针对近年来现实生活中物业管理出现的争议较大的问题，提出了解决的原则，《物权法》生效后，《物业管理条例》对与《物权法》中建筑物区分所有权制度相悖的规定进行了修改，经过二十多年的摸索与实践，我国的物业管理制度有了飞跃性的发展，法制环境不断改善。
物业管理作为对旧管理体制的一种革新，是市场经济发展的必然结果，管理领域逐步扩大，从住宅扩展到工业区、办公楼、商场、医院等物业；管理内容相当广泛，服务项目呈现多元化、全方位的态势，而且不同类别的物业有着不同的管理侧重点，归纳起来可以分为“六大管理、三类服务”。“六大管理”即房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理，“三大服务”即常规性公共服务（合同服务）、委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。[4]其内涵简言之，是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及合同和契约行使管理权，运用现代化管理科学和先进的技术对已投入的使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性的服务。[5]
（二）前期物业管理的内涵
所谓前期物业管理是指在物业业主购买物业以前由项目开发建设者选聘的物业管理企业，并与之签订物业服务合同由其来进行物业管理。[6]它主要对公共场所、房屋共有部分的清洁和管理；对物业共用部分的维修、养护和管理；对物业共用设施的维护、养护和管理；附属建筑物、构筑物维修、养护和管理；对物业治安、消防等事项的管理，与整个物业管理活动中的管理对象基本一致。在我国，根据委托物业服务企业对小区进行物业管理可分为两个阶段：前一个阶段是由开发建设单位委托物业服务企业对物业小区进行管理—前期物业管理阶段，后一个阶段是由业主自行选择物业服务企业阶段。可见，前期物业管理的开始意味着对小区的管理控制权由建设单位转向物业所有人。前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段，是非常重要的环节。
从时间段上来讲，前期物业管理可以分为两个阶段：第一个阶段是从项目初始至工程竣工验收合格为止，对于物业管理而言可以称为“早期物业管理介入”，这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责；第二个阶段是从工程验收合格开始到业主委员会与物业管理公司依法签订的物业服务协议生效时为止，这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业管理公司负责实施。但在实践中，由于某一管理项目的分期建设时常使两个阶段没有明确的界限。[7]
从内容上来讲，前期物业管理主要包括前期物业服务合同、业主临时规约、承接物业时的查验、物业承接验收时的文件资料移交、建设单位配置物业管理用房、建设单位的物业保修等等。具体为，前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与选聘的物业服务企业签订的书面合同；临时管理规约是指建设单位在销售物业之前，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担责任等事项依法作出的约定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向买受人明示，并予以说明；物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，而建设单位办理物业承接验收手续时，应向物业服务企业移交文件资料、按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房、按国家规定在保修期限和保修范围内承担物业的保修责任。
二、前期物业管理面临的困境
前期物业管理既有复杂性又有特殊性，研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题，找出其中的关键所在，是物业管理中的重要课题。
（一）前期物业服务合同的主体地位扑朔迷离
前期物业服务合同，这一过渡性质的合同虽只是一种临时性安排，伴随着普通物业服务合同的生效而失去效力，但因其具备独特的合同性质、扑朔迷离的合同主体以及错综复杂的法律关系而存在分析探讨的必要。[8]同普通物业服务合同相比，前期物业服务合同在订立时间、主体及生效期间等方面有其自身独有的特征。前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的，物业买受人并不是前期物业服务合同的当事人，却要缴纳物业服务费，此时我们不禁要问物业服务合同的性质是什么，效力又是怎样的？当物业服务企业不全面履行或不履行前期物业服务合同义务，建设单位作为合同一方又不监督物业服务企业履行义务时，因物业买受人在前期物业服务合同中的法律地位不明确，业主往往以此为由不缴纳物业服务费，导致物业服务纠纷不断。再者，现实生活中，建设单位为了节约成本、谋求利益，往往自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理，有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司，有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司，由于这种特殊的关系，建设单位便将建设中的质量问题、购房时的承诺等等推到组建的物业公司上，业主只能处于无奈的境地。这些问题让我们看到前期物业服务合同的弊端，合同的主体一方是建设单位，一方是建设单位选聘的物业公司，建设单位与物业公司往往又存在特殊的关系，业主与物业公司却不存在合同关系，由于合同具有相对性，也就是说，通常情况下只有合同的相对方才有权请求履行合同。而在前期物业服务合同中，业主却没有权利要求物业管理企业依照前期物业管理合同提供物业服务。如果物业管理企业违反前期物业服务合同，提供的物业不符合约定，业主也不能要求物业管理企业承担违约责任。而物业管理企业也没有权利要求业主缴纳各种物业服务费用。[9]前期物业服务合同打破了合同的相对性，也是现实中引起物业纠纷的主要缘由。学者杨立新从委托合同及商业交易习惯的角度给其作出合理解释，他认为建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同时，虽是双方签订的，但物业公司对建设单位是受托人的身份完全明知，业主才是物业的实际享用者和义务承担者，这是一种商业惯例。但是，笔者认为，这种解释只是针对业主认为自己不是前期物业服务合同的主体而拒绝缴纳物业费的一种抗辩理由，如果前期物业服务合同侵害到业主的合法权益时，业主该如何救济呢，是否只是等待小区入住率达到一定比例时，召开业主大会选举业主委员会，等待选聘新的物业服务企业呢？这期间的权利如救济？当然，根据《物业管理条例》第二十三条的规定，“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”当业主与建设单位签订物业买卖合同时，也对前期物业服务合同进行了认同，是一种追认行为，所以前期物业服务合同对业主具有具有约束力。这条似乎强调了前期物业服务合同经业主承诺后对业主的约束力，但物业公司侵害业主利益时业主如何有效维权，在现实生活中却难找途径解决。
（二）前期物业管理中物业服务费规定不明晰
关于物业管理服务收费，《物业管理条例》有条文规定，但是规定不明晰。其中，第四十一条规定了物业服务原则，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”第四十二条规定了前期物业管理中费用的承担问题，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”未明确前期物业管理阶段的费用由谁承担，该规定有不足之处：1.在时间上只规定到物业交给物业买受人，但对于物业交给买受人而业主委员会选聘物业管理企业前这一仍属于前期物业管理阶段的物业管理费用的承担问题却没有规定2.忽视开发商与业主约定费用承担的情况，缩小了当事人意思自治的空间，也是对当事人权利不合理的限制。[10]第四十三条，是对物业服务收费行政监督方面的规定，为约束物业服务收费，现行制度仍更多的依赖于行政干预，《物业服务收费办法》第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”行政干预物业服务收费表现在：价格控制，即政府指导价和市场调节价；备案登记，物业收费标准报物价管理部门备案；行政处罚，物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由政府主管部门依法予以处罚等等，政府干预、指导价格是否符合市场经济的发展规律？市场经济中，政府指导价往往不灵活、具有滞后性，而前期物业服务合同往往是政府指导价，政府定价的标准是什么？因此，前期物业服务收费的标准，是一个重要的问题。
（三）临时管理规约易被物业买受人忽视
《物权法》明确提出建筑物区分所有权，确立了物业管理的一些基本制度，提出了一些解决物业管理问题的原则。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。[11]而管理规约正是以建筑物区分所有权为基础成立起来的，[12]它是指业主大会依照法定程序通过的对业主具有约束力的关于共同事务及共有财产的管理的具体规则。[13]管理规约的设立、变更和废止，可以基于业主大会的决议，也可以由开发商预先制定格式化的管理规约，在预售或出售商品房时，分别与具体业主达成同意该管理规约的合意。[14]而在预售或出售商品房时，达成的合意即临时管理规约，规定建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。问题在于临时管理规约是建设单位单方意思表示，并非由业主大会制定，如果物业买受人满意房屋购买合同，忽视临时管理规约的约定而签订承诺书，或是满意房屋买卖合同，虽不满意临时管理规约，但认为临时管理规约只是购买房屋合同时很小的一部分，不能因小失大，而勉强接受，此时，临时管理规约无异于给物业买受人加了强制缔约义务。而民法奉行意思自治原则，要约与承诺原则上基于当事人自愿，只有在极为例外的情形下，法律才对某些当事人课加强制缔约义务，此类义务人一般是占据垄断地位或优势地位的企业。
三、对前期物业管理中出现的问题提出一些对策
针对实践中前期物业管理阶段中出现的一些问题，提出对策以求找到解决问题的途径。
（一）严格执行物业管理招投标制度，打破建、管不分的局面
《物业管理条例》第二十四条规定了从事前期物业管理的物业服务企业的选聘方式，即国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。虽然，国家提倡建、管分离的原则，但现实表明，很多建设单位为了节约成本、谋求利益，自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理，有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司，有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司，并没有严格执行物业管理招投标制度，从而形成建、管不分的局面。物业服务企业一定要遵循市场规律才能在市场竞争中赢得发展，因此要严格执行招投标制度，公开、公正、公平选聘物业服务企业，严格按照《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，对申请投标人认真地进行资格预审，包括企业的资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料，实行建设单位与物业服务企业分业经营，打破建、管不分的体制。最终使物业服务企业以专业化谋发展、市场化谋效益、人性化求认同，最终，以高质量、高品位的物业服务在市场竞争中赢得广大业主的青睐。
南昌市规章备案规定
江西省南昌市人大常委会
南昌市规章备案规定
（２００２年７月２６日南昌市第十二届人民代表大会常务委员会第八次会议通过）
（２００２年９月２７日江西省第九届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准）
第一章 总则
第一条 为了规范规章备案工作的管理，加强对规章的审查监督，维护社会主义法制的统一，根据《中华人民共和国立法法》、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》和《法规规章备案条例》等法律、法规的有关规定，制定本规定。
第二条 市人民政府制定的规章报送市人民代表大会常务委员会备案和市人民代表大会常务委员会（以下简称市人大常委会）对规章审查及其相关活动，适用本规定。
第三条 市人民政府应当加强对规章报送备案工作的组织领导，依法履行规章报送备案职责。
市人民政府法制机构具体负责规章备案工作。市人民政府办公厅和政府有关部门应当按照职责分工负责规章备案的有关工作。
第四条 市人民代表大会专门委员会（以下简称专门委员会）按照职权和依照本规定具体负责规章审查工作。市人大常委会工作机构按照本规定具体负责规章备案管理及其有关工作。
第二章 备案报送
第五条 市人民政府应当自规章公布之日起３０日内按照本规定报送市人大常委会备案。
第六条 报送规章备案，应当提交规章备案报告、市长令、规章文本和说明，并按照规定的格式装订成册，一式１０份。
第七条 规章备案报告应当写明备案规章名称、通过时间、市长令号、公布日期、报送备案时间。
第八条 每年１月底前，市人民政府应当将上一年度制定的规章目录报送市人大常委会备查。
第三章 备案登记
第九条 市人大常委会办公厅负责规章备案的接收、登记、送审、存档等备案工作。
第十条 规章备案实行登记制度。对报送备案的规章符合本规定第六条规定的，予以备案登记；对不符合第六条规定的，暂缓办理备案登记。暂缓办理备案登记的，由市人大常委会办公厅通知申请备案机关补充报送备案或者重新报送备案。补充或者重新报送备案符合规定的，予以备案登记。
第十一条 备案登记的内容，应当包括登记号、规章名称、市长令号、公布日期、报送备案时间、登记日期。
第四章 备案审查
第十二条 市人大常委会办公厅对报送备案的规章备案登记后，按照专门委员会的职责分工，将规章送有关的专门委员会进行审查，同时送交法制委员会和市人大常委会法制工作委员会。规章内容涉及两个或者两个以上有关专门委员会的，应当同时分别送有关专门委员会进行审查。
第十三条 专门委员会就规章的下列内容进行审查：
（一）是否同宪法、法律、行政法规以及本省地方性法规相抵触；
（二）是否超越权限；
（三）规定是否适当；
（四）是否符合法定程序；
（五）是否符合立法技术要求。
第十四条 专门委员会审查规章时，认为需要征求有关国家机关、社会团体、企业事业单位以及公民意见时，可以书面或者召开座谈会等形式征求意见。认为需要制定机关说明有关情况的，制定机关应当在规定的限期内予以说明，或者派有关部门负责人到会说明情况。
第十五条 专门委员会审查规章，应当召开全体委员会会议。审查意见应当经全体委员会会议通过。
第十六条 有关专门委员会审查规章时，认为有必要会同法制委员会或者其他有关专门委员会联合召开审查会议的，由有关专门委员会报经秘书长同意，可以召开联合审查会议。
第十七条 经过有关专门委员会审查，认为规章的规定违反本规定第十三条第一项、第二项、第三项、第四项规定的，有关专门委员会应当提出书面审查意见，建议制定机关自行予以纠正；审查意见并抄送市人大常委会办公厅和法制工作委员会。
两个或者两个以上有关专门委员会共同审查的，由秘书长指定其中一个专门委员会向制定机关提出书面审查意见。
第十八条 市人民政府应当自收到有关专门委员会书面审查意见之日起两个月内提出处理意见，书面向有关专门委员会反馈，并抄送市人大常委会办公厅和法制工作委员会。市人民政府认为对规章需要修改或者废止的，应当自收到书面审查意见之日起３个月内作出决定，并依照《立法法》第八十九条第四项的规定和本规定报送备案。
专门委员会向制定机关提出书面审查意见后，市人民政府逾期未答复或者未依照审查建议处理的，有关专门委员会可以向市人大常委会主任会议提出予以撤销规章的议案由市人大常委会主任会议决定是否提请市人大常委会会议审议决定。
第十九条 专门委员会审查规章，认为规章立法技术上存在问题时，可以将书面意见提交市人大常委会办公厅，由市人大常委会办公厅送交市人民政府处理。
第二十条 专门委员会审查规章，发现不同规章之间就同一事项规定不一致的，应当向制定机关提出书面意见，由市人民政府决定改变或者撤销其中某一件规章或者全部规章对该事项的规定。
第五章 审查要求与审查建议
第二十一条 市中级人民法院、市人民检察院和各县、区人民代表大会常务委员会认为市人民政府颁布的规章的规定同宪法、法律、行政法规和本省地方性法规相抵触，或者认为超越权限，或者认为规章的规定不适当的，可以向市人大常委会书面提出审查要求。
本条第一款规定以外的其他国家机关和社会团体、企业事业单位以及公民认为市人民政府颁布的规章的规定同宪法、法律、行政法规和本省地方性法规相抵触，或者认为超越权限，或者认为规章的规定不适当的，可以向市人大常委会书面提出审查建议。
第二十二条 规章的审查要求和审查建议，由市人大常委会办公厅负责接收、登记、转办、存档和答复审查要求人或者审查建议人。
专门委员会以及市人大常委会工作机构收到涉及规章审查要求或者审查建议后，应当及时转交市人大常委会办公厅按照本规定办理。
第二十三条 市人大常委会办公厅收到书面提出规章审查要求后，应当报秘书长批转有关的专门委员会对规章进行审查。
市人大常委会办公厅收到书面提出规章审查建议后，交市人大常委会法制工作机构先行组织有关人员进行研究。需要审查的，由市人大常委会法制工作机构报秘书长批准后，由市人大常委会办公厅送交有关专门委员会对规章进行审查。
被审查的规章内容涉及两个或者两个以上专门委员会的，应当同时分送有关的专门委员会进行审查。
第二十四条 对审查要求或者审查建议的规章的审查按照本规定第四章有关规定办理。
第二十五条 专门委员会一般应当在收到秘书长批转的审查要求或者审查建议之日起的两个月内审查终结。
第二十六条 规章审查终结后，市人大常委会办公厅负责将审查结果及时书面告知规章审查要求人或者审查建议人。
第六章 其他规定
第二十七条 市人民政府对国务院或者省人民代表大会常务委员会、省人民政府涉及本市规章的审查决定、裁决，应当及时报告市人大常委会。
第二十八条 每年第一季度内，市人大常委会办公厅应当将上一年度规章备案审查情况向市人大常委会报告。
第七章 附则
第二十九条 本规定所称本省地方性法规，是指省人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规和经省人民代表大会常务委员会批准、本市人民代表大会及其常委会制定的地方性法规。
第三十条 本规定自公布之日起施行。
