商品房销售法律实务与婚姻法解释三对购房的影响
主讲：章建国 律师
安徽景旺律师事务所
电话：13856233909 / 2838123
一、讲座所涉法律法规规章及司法解释
中华人民共和国城市房地产管理法
城市房地产开发经营管理条例
《商品房销售管理办法》
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
商品房销售面积测量与计算(1998年12月22日起实施)
《安徽省契税暂行办法》
《婚姻法解释三》
二、商品房的界定及包括范围
（一）商品房的界定
商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。
商品房的界定及包括范围
（二）商品房包括的范围
普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工集资建房、职工住宅和其他划拨土地上的住房，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。
三、商品房预售条件
房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
四、商品房现售条件
商品房现售,应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产 开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件， 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日 期； （七）物业管理方案已经落实。
五、商品房的销售广告
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
六、商品房的定金
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
七、合同生效与备案
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
八、拆迁补偿安置协议效力
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
九、一房二买的后果
具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
十、隐瞒信息的后果
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
十一、恶意串通的后果
买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
十二、房屋风险的转移
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。（保留相关证据）
十三、买受人解除合同情形
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
杭州市公路水运工程质量和安全生产监督管理办法
浙江省杭州市人民政府
杭州市公路水运工程质量和安全生产监督管理办法
第247号
《杭州市公路水运工程质量和安全生产监督管理办法》已经2008年11月26日市人民政府第38次常务会议审议通过，现予公布，自2009年2月1日起施行。
市 长
二○○八年十二月八日
杭州市公路水运工程质量和安全生产
监督管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强公路水运工程质量和安全生产监督管理，保证公路水运工程质量，防止和减少生产安全事故，保护人民群众生命和财产安全，根据《中华人民共和国公路法》、《中华人民共和国安全生产法》和国务院《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》等有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内公路水运工程的建设质量和安全生产监督管理。
第三条 本办法所称公路水运工程，是指交通行政主管部门监督管理的公路工程和水运工程。
本办法所称公路工程，是指公路的新建、改建、扩建以及养护大修等工程。
本办法所称水运工程，是指港口、航道、助航设施、通航建（构）筑物、修（造）船水工建筑物及支持系统，及其辅助和附属设施的新建、改建、扩建和大修工程。
本办法所称从业单位，是指从事公路水运工程的建设、勘察、设计、施工、工程监理、设计咨询、试验检测、施工监控等工作的单位以及相关设备、材料的供应单位。
第四条 杭州市交通行政主管部门主管全市公路水运工程质量和安全生产监督管理工作。区、县（市）交通行政主管部门按照规定权限负责本辖区内公路水运工程质量和安全生产监督管理工作。
市交通工程质量安全监督机构受市交通行政主管部门的委托，具体负责公路水运工程质量和安全生产监督管理工作。
第五条 市交通行政主管部门应当建立健全全市公路水运工程质量安全监督管理信息系统，发挥公路水运工程质量和安全生产监管平台的作用，提高公路水运工程质量和安全生产监督管理水平。
第六条 从业单位应当按照法律、法规和本办法的规定，自觉接受和配合各级交通行政主管部门和市交通工程质量安全监督机构依法实施的监督检查，不得阻碍或者拒绝。
第二章 质量管理
第七条 建设单位应当按照基本建设程序将公路水运工程发包给具有相应资质等级的勘察、设计、施工、工程监理、试验检测、施工监控等单位。
对于等级较高的公路工程、航道项目以及其他技术较复杂的公路水运工程，建设单位应当在设计阶段同时委托具有相应资质等级的设计咨询单位进行设计咨询。
第八条 设计单位应当建立健全设计质量保证体系，加强对公路水运工程设计全过程的质量控制，根据用地环境、工程及水文地质、施工等方面的条件进行多方案比较，按照安全可靠、经济合理、方便施工的原则选择最佳设计方案。
设计单位对桥梁、隧道、港口以及采用新结构、新材料、新工艺、新技术或新设备的公路水运工程出具的设计文件，应当对施工组织和施工监控内容提出具体要求。
第九条 设计咨询单位应当坚持节能减排、合理控制造价的原则，按照规范要求对设计单位的设计文件提出合理的优化意见，对结构复杂的公路水运工程进行设计验算。
第十条 工程监理单位应当按照委托监理合同的约定选派具有相应专业知识和管理能力的监理人员对公路水运工程实施现场监理。工程监理单位选派的监理人员不能胜任工作时，建设单位有权要求工程监理单位更换监理人员。
工程监理单位应当按照有关技术标准、设计文件和委托监理合同的要求，根据工程特点制定工程监理细则，采取旁站、巡视和平行检验等形式，对施工单位的工作质量进行监理。
第十一条 对市交通行政主管部门确定的结构复杂的桥梁、隧道、港口以及采用新结构、新材料、新工艺、新技术或新设备的公路水运工程，或者设计文件要求进行施工监控的公路水运工程，建设单位应当委托具有相应资质等级的施工监控单位进行监控。
施工监控单位应当根据公路水运工程特点、水文地质条件和设计文件要求，制定施工监控方案，并报市交通工程质量安全监督机构备案。必要时，建设单位应当组织专家对施工监控方案进行评审。
施工监控单位应当按照施工监控方案实施施工监控工作，参加公路水运工程质量问题的分析和处理，适时提出科学的施工控制措施，保证公路水运工程的顺利实施，实现施工监控目标。
施工监控单位应当保存相关的施工监控资料，按照施工监控合同的约定送交建设单位。
第十二条 施工单位应当建立健全施工质量保证体系，推行标准化质量管理。
施工单位应当根据勘察、设计文件及环境资料，编制具有针对性和可操作性的施工组织设计文件。施工组织设计文件应当由施工单位技术负责人审核，并经公路水运工程项目监理负责人审定。
未经项目监理工程师签字确认，施工单位不得将建筑材料、建筑构配件和设备在公路水运工程项目上使用或者安装，不得进行下一道工序施工。
第十三条 试验检测机构应当依法具备相应的试验检测资质等级。取得资质的试验检测机构在资质等级证书许可的范围内出具的试验检测报告，可以作为公路水运工程质量评定和工程验收的依据。
第十四条 试验检测机构应当建立健全质量保证体系，按照有关技术标准和规范独立开展试验检测工作，保证试验检测数据客观公正、准确。
试验检测机构不得有下列行为：
（一）未取得资质或者超出资质等级许可的范围从事试验检测活动；
（二）涂改、倒卖、出租、出借、转让资质等级证书；
（三）使用不符合条件的人员从事试验检测；
（四）转包或违规分包试验检测业务；
（五）在同一公路水运工程项目合同段中就同一施工内容同时接受施工、工程监理等单位多方委托；
（六）伪造或者篡改试验检测数据，出具虚假试验检测报告或者鉴定结论；
（七）法律、法规规定不得从事的其他行为。
第十五条 委托试验检测机构实施试验检测的从业单位不得有下列行为：
（一）委托未取得相应资质等级的试验检测机构实施试验检测；
（二）送检试样弄虚作假；
（三）指使试验检测机构出具虚假试验检测报告；
（四）伪造或者篡改试验检测报告；
（五）法律、法规规定不得从事的其他行为。
第十六条 建设单位应当在办理施工许可证或者办理开工报告批准手续前三十个工作日内，向市交通工程质量安全监督机构申请办理公路水运工程质量监督手续，并提交以下资料：
（一）质量监督申请书，包括工程项目名称及地点、建设单位、联系方式等内容；
（二）初步设计、施工图批复文件；
（三）设计、施工、监理等合同；
（四）从业单位的资质证明材料；
（五）法律法规规定的其他资料。
第十七条 对符合基本建设程序的公路水运工程，市交通工程质量安全监督机构应当自收到质量监督申请资料之日起二十个工作日内出具质量监督通知书。
对不符合基本建设程序的公路水运工程，市交通工程质量安全监督机构应当书面通知申请人不予受理并告知原因，同时向市交通行政主管部门报告。市交通行政主管部门应当责令建设单位完善基本建设程序。公路水运工程符合基本建设程序后，建设单位应当重新办理公路水运工程质量监督手续。
第十八条 交工验收和竣工验收合并实施的公路工程，自建设单位申请办理工程质量监督手续之日至交（竣）工验收合格之日，为公路工程质量监督期；其他公路工程自建设单位申请办理工程质量监督手续之日至竣工验收合格之日，为公路工程质量监督期。
实行招标的水运工程自建设单位发布招标投标公告之日或投标邀请书发出之日至工程保修期届满，为水运工程质量监督期；不实行招标的水运工程自建设单位申请办理工程质量监督手续之日至工程保修期届满，为水运工程质量监督期。
第十九条 在质量监督期内，对于公路水运工程重点部位、重要数据的试验检测，由建设单位或者市交通工程质量安全监督机构委托具备相应资质等级的试验检测机构实施。
第二十条 公路水运工程的桩基础、隧道初期支护、交通附属设施的主体结构等影响结构安全的隐蔽工程完工，经施工单位自检和工程监理单位抽检合格后，建设单位应当向市交通工程质量安全监督机构申请中间交工质量检测。市交通工程质量安全监督机构应当自收到书面申请之日起十四个工作日内实施检测。
施工单位在中间交工质量检测合格后方能进行下一道工序施工。
公路水运工程交工验收前，建设单位应当向市交通工程质量安全监督机构提出交工质量检测书面申请。公路水运工程竣工验收前，建设单位应当向市交通工程质量安全监督机构提出竣工质量鉴定书面申请。
市交通工程质量安全监督机构应当自收到建设单位书面申请之日起二十一个工作日内，自行或委托具备相应资质等级的试验检测机构实施交工质量检测、竣工质量鉴定。交工质量检测完成后，市交通工程质量安全监督机构应当在七个工作日内出具交工质量检测意见书。竣工质量鉴定完成后，市交通工程质量安全监督机构应当在十个工作日内出具竣工质量鉴定报告。
未经质量检测、质量鉴定，或质量检测、质量鉴定不合格的公路水运工程，不得组织交工验收、竣工验收。未经交工验收或者交工验收不合格的公路水运工程不得交付使用。
第三章 安全生产管理
第二十一条 建设单位应当建立健全安全生产责任制度，制定并完善安全生产规章制度，依法设置安全生产管理机构或者配备安全生产管理人员。
建设单位在编制公路水运工程招投标文件时，应当确定公路水运工程项目安全作业环境及安全措施所需的安全生产费用。安全生产费用由建设单位根据项目监理负责人对公路水运工程安全生产情况的签字确认后予以支付。
第二十二条 勘察单位应当采取措施保证勘察作业安全，并根据勘察结果对有公路水运工程安全生产隐患的地质灾害提出防治建议。
设计单位应当做好技术交底工作，在公路水运工程项目实施过程中选派熟悉业务的技术人员组成设计代表组或作为设计代表进驻施工工地。
设计代表组或设计代表应当与建设单位、施工单位、工程监理单位配合协作，帮助其准确、完整地理解设计意图，保证设计意图的正确实现。设计代表组或设计代表对施工中出现的地质、地形条件与原设计不符等新情况，应当根据公路水运工程项目建设实际和安全生产需要，及时完善设计方案，保证公路水运工程结构安全和现场施工安全。
第二十三条 工程监理单位应当建立健全安全生产责任制度，制定并完善安全生产规章制度，设置安全生产管理机构或者配备安全生产管理人员。
工程监理单位应当编制安全生产监理计划，明确安全监理人员的岗位职责、监理内容和方法等，并填报安全监理日志和监理月报。
工程监理单位应当审查施工单位的安全生产条件和安全保障措施。对危险性较大公路水运工程的施工，工程监理单位应当审查安全专项施工方案和相关安全生产措施的落实情况，并指派安全监理人员进行现场监理。
第二十四条 施工监控单位应当对涉及结构安全的施工环节提供安全预警。施工监控单位对施工监控过程中发现的生产安全事故隐患，应当及时通报建设、设计、施工、工程监理等单位，并就修正措施、整改方案提出合理建议。
第二十五条 施工单位应当根据安全生产需要和公路水运工程项目特点建立健全安全生产责任制度，制定、完善并严格执行安全生产规章制度。
第二十六条 施工单位应当加强对施工人员的安全生产教育培训，施工人员每年的安全生产教育培训时间不得少于市交通工程质量安全监督机构规定的时间。
施工人员安全生产教育培训内容应当包括：
（一）安全生产权利和义务；
（二）安全生产基本情况和安全生产基本知识；
（三）安全生产规章制度和劳动纪律；
（四）安全设备、个人防护用具的使用和维护；
（五）工作岗位安全操作规程、操作技能，岗位之间工作衔接配合要求；
（六）工作岗位危险因素和违章操作的危害程度；
（七）预防事故和职业危害的措施及注意事项；
（八）事故案例分析；
（九）其他需要教育培训的内容。
第二十七条 施工单位对下列危险性较大公路水运工程的施工，应当编制安全专项施工方案，经施工单位技术负责人、项目监理负责人签字确认后实施：
（一）在不良地质条件下有潜在危险性的土方、石方开挖；
（二）滑坡和高边坡处理；
（三）桩基础、挡墙基础、深水基础及围堰工程；
（四）对桥梁工程中的梁、拱、柱等构件施工；
（五）隧道工程中的不良地质隧道、高瓦斯隧道、水底隧道等；
（六）水上工程中的打桩船作业、施工船作业、边通航边施工作业等；
（七）水下工程中的水下焊接、混凝土浇注、爆破工程等；
（八）爆破工程；
（九）大型临时工程中的大型支架、模板、便桥的架设与拆除，桥梁、码头的加固与拆除；
（十）其他危险性较大的工程。
对前款所列工程中涉及深基坑、地下暗挖工程、高大模板工程等高度危险性工程的安全专项施工方案，施工单位应当组织专家进行论证、审查。
施工单位应当在危险性较大公路水运工程开工前通知工程监理单位，待工程监理单位发出开工指令后方可开工，并指定专职安全生产管理人员进行现场监督。
第二十八条 施工单位应当保证本单位安全生产条件所需资金的投入，确保安全生产费用的有效使用，并详细记录安全生产各项费用的投入和使用情况。
第二十九条 施工单位应当加强安全生产台账管理，指定专人负责台账管理工作。安全生产台账应当真实、完整。
第三十条 建设单位、施工单位、工程监理单位应当根据公路水运工程的特点，制定、完善生产安全事故应急预案，并定期组织演练。
第三十一条 建设单位应当在办理施工许可证或者办理开工报告批准手续前三十个工作日内，向市交通工程质量安全监督机构办理公路水运工程安全监督登记手续，并提交以下资料：
（一）公路水运工程安全监督登记书；
（二）公路水运工程项目的批复文件；
（三）施工单位安全生产许可证；
（四）施工、监理等合同；
（五）公路水运工程地质勘察资料；
（六）安全文明施工组织计划；
（七）监理安全工作计划；
（八）法律法规规定的其他资料。
市交通工程质量安全监督机构应当自收到安全监督申请登记资料之日起二十个工作日内，向资料提交齐全的建设单位出具公路水运工程安全监督通知书。建设单位提交资料不齐全的，市交通工程质量安全监督机构应当自收到安全监督申请登记资料之日起五个工作日内一次告知建设单位需要补正的内容。
第三十二条 市交通工程质量安全监督机构收到建设单位安全监督申请登记资料之日起至工程交工验收合格之日止，为公路水运工程安全监督期。
第三十三条 公路水运工程发生生产安全事故时，有关责任单位应当及时启动应急预案，并按照法定程序履行报告义务。市交通工程质量安全监督机构依法参与生产安全事故的调查处理。
第四章 监督检查
第三十四条 市交通工程质量安全监督机构应当建立健全监督管理工作机制，完善监督管理措施。
市交通工程质量安全监督机构实施公路水运工程质量监督检查时，可以自行或委托具备相应资质等级的试验检测机构对公路水运工程质量进行抽检。
第三十五条 市交通工程质量安全监督机构在履行公路水运工程质量和安全生产监督检查职责时，有权采取下列措施：
（一）要求被检查单位提供有关工程质量和安全生产的文件和资料，对公路水运工程的各个部位拍照和录像。
（二）发现有影响工程质量的问题时，责令被检查单位改正；对不合格工程，责令被检查单位限期返修。
（三）对有生产安全事故隐患或者不符合安全生产规定要求的施工行为，责令施工单位立即整改或者限期整改；无法保证施工安全的，责令施工单位从危险区域内撤出作业人员或者暂停施工。
（四）对不再具备安全生产条件的单位，建议有关行政主管部门依法暂扣或者吊销其安全生产许可证。
（五）对违反本办法规定情节严重的被检查单位，可以公示其违规记录，建议有关行政主管部门依法降低其资质等级或吊销其资质等级证书。
第三十六条 公路水运工程建设实行信用评价制度。
交通行政主管部门应当建立公路水运工程从业单位信用档案，定期向社会公布从业单位质量安全信用评价情况。
市交通工程质量安全监督机构应当对公路水运工程从业单位实施质量安全综合业绩评价，评价结果作为从业单位质量安全信用评价的重要依据。
公路水运工程从业单位信用评价管理办法，由市交通行政主管部门制定。
第五章 法律责任
第三十七条 从业单位违反本办法规定的行为，《中华人民共和国安全生产法》和国务院《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》等法律、法规已有处罚规定的，从其规定。
第三十八条 施工单位违反本办法第十二条第三款和第二十条第二款规定的，给予警告，并处以二万元以上五万元以下的罚款。
第三十九条 试验检测机构违反本办法第十四条第二款第（一）项至第（五）项规定的，给予警告，责令其限期改正，并处以一万元以上三万元以下的罚款。
试验检测机构违反本办法第十四条第二款第（六）项、第（七）项规定的，给予警告，并处以二万元以上五万元以下罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第四十条 从业单位违反本办法第十五条规定的，责令其限期改正，并处以一万元以上三万元以下的罚款。
第四十一条 施工单位违反本办法第二十六条第一款规定的，责令其限期改正；逾期未改正的，责令其停工整顿，并可处以一千元以上五千元以下的罚款。
第四十二条 施工单位违反本办法第二十七条第三款规定的，责令其限期改正，并可处以一万元以上三万元以下的罚款。
第四十三条 施工单位违反本办法第二十九条规定的，责令其限期改正；逾期未改正的，处以一千元以上五千元以下的罚款。
第四十四条 交通行政主管部门和市交通工程质量安全监督机构的工作人员在公路水运工程质量和安全生产监督管理工作中玩忽职守、滥用职权或者徇私舞弊的，由有权机关依法追究其行政责任。
第四十五条 本办法规定的行政处罚由交通行政主管部门实施。市交通行政主管部门可以委托市交通工程质量安全监督机构实施行政处罚。
第六章 附 则
第四十六条 本办法自2009年2月1日起施行。
