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舟山市最低生活保障实施办法

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舟山市最低生活保障实施办法

浙江省舟山市人民政府


政府令〔2001〕第12号


《舟山市最低生活保障实施办法》已经市政府同意,现予发布,自2001年11月1日起施行。
市长:张家盟
二○○一年十月三十一日


舟山市最低生活保障实施办法

第一章 总 则

第一条 为保障本市城乡居(村)民的基本生活,根据国务院《城市居民最低生活保障条例》和《浙江省最低生活保障办法》等法规,结合我市实际,制定本办法。
第二条 家庭人均收入低于其户籍所在县(区)最低生活保障标准的居(村)民,除本办法有特别规定外,均有从当地人民政府获得基本生活物质帮助的权利。
第三条 最低生活保障(以下简称低保)制度,遵循下列原则:
(一)保障居(村)民基本生活原则;
(二)公开、公平、真实原则;
(三)政府保障与社会帮扶相结合原则;
(四)鼓励劳动自救的原则。
第四条 低保制度实行各级人民政府负责制。
市和县(区)民政部门是低保制度实施工作的主管部门,具体负责本行政区域内低保制度的组织和实施;财政、统计、物价、审计、劳动保障等部门,在各自的职责范围内负责低保的有关工作。
县(区)民政局、镇(乡)人民政府、街道办事处,负责本辖区低保制度的具体管理审批工作。
居(村)民委员会根据管理审批机关的委托,承担有关管理和服务工作。

第二章 低保对象

第五条 凡家庭人均收入低于当地低保标准的居(村)民,均为低保对象。
除符合上款外,具有下列情况之一的,也可给予低保:
(一)结婚后,在配偶所在居(村)委居住一年以上,户口尚未迁入的;
(二)在外读书、户口已迁出的子女;
(三)未报户口的子女。
具有以下情况之一的,不予列入低保:
(一)家庭有劳动能力的成员,无正当理由拒绝劳动部门及镇(乡)、街道、居委会提供的就业机会,不自食其力的;
(二)家庭拥有现金、有价证券、银行存款(来源于本办法第十七条第(一)(二)(三)项的除外),或拥有闲置的生产性设施及其他非基本生活必需的设施、物品(按变现后计算),人均值超过当地低保标准六倍的;
(三)法定赡(扶、抚)养人未按规定履行义务的;
(四)家庭实际生活水平明显高于当地低保标准的。
城镇居民住房超过当地上年度人均住房面积一倍以上的家庭(单身家庭以2人计算,下同),一般不予低保。

第三章 低保标准

第六条 低保标准是维持居(村)民最基本生活的月费用标准。
第七条 低保标准依据维持居(村)民基本生活所必需的衣、食、住费用,和适当考虑水、电、气(燃料)以及未成年人义务教育费用拟定。
拟定时,应综合考虑当地的经济发展水平、市场物价水平、一般居(村)民的实际生活水平和失业人员保障标准等因素。
第八条 居民低保标准采用“市场菜篮法”测算,具体结合财政状况合理确定。
村民低保标准根据居民低保标准和村民生活实际需要适当确定。
家住农村的非农居民的低保标准参照城镇居民标准适当确定。
第九条 县(区)低保标准由县(区)民政局会同财政、统计、物价等部门拟定,报本级人民政府批准并报市人民政府备案后公布执行。
下一年度低保标准必须在上年12月20日之前确定、公布。
第十条 县(区)人民政府应根据经济、社会的发展,适时对低保标准作相应的调整。


第四章 保障资金

第十一条 低保所需资金由各级人民政府列入年度财政预算,纳入社会救济专项资金支出项目,专项管理、专款专用,实行财政专户管理。
第十二条 鼓励社会组织和个人为最低生活保障提供捐赠、资助;所提供的捐赠、资助,由民政部门接收并全部纳入当地低保资金。
第十三条 保障资金支付实行县(区)、镇(乡、街道)财政分级负担,具体比例由各县(区)根据实际确定。市级财政对在省级财政补助后仍有缺口的县、区酌情给予适当补助。
第十四条 根据居(村)民低保支出的实际需要,民政部门在每年12月底编制下一年度低保所需资金预算草案,年度预算草案经同级财政部门审核,列入预算,定期拨付,年终决算。
根据低保动态管理和实际工作需要,各级政府在年度预算中,须安排一定的低保准备金和工作经费,以保障新增对象和正常工作的开展。


第五章 保障金计算

第十五条 低保实行差额救助。家庭保障金根据低保标准与家庭月人均收入及家庭成员人数计算。具体计算公式为:家庭月保障金额=低保标准×家庭人口数-月家庭收入。
第十六条 低保家庭收入是指家庭成员各类收入的总和。包括:
(一) 工资、劳务报酬(包括各种奖金),各类补贴、津贴,离
(退)休费,遗属补助、精减下放职工补助,失业救济金、村养老金等工资福
利性收入;
(二)种植、养殖、农副业加工、买卖等生产经营性收入;
(三)稿酬及版权、专利权转让等知识产权收入;
(四)利息、股息、红利收入,财产租赁、转让收入等财产性收入;
(五)继承、赠与,赡养费、扶养费、抚养费等转移性收入;
(六)应计入的其他家庭收入。
家庭成员向非共同生活的亲属依法支出的赡(扶、抚)养费,支出部分在计算其家庭收入时相应减去。
第十七条 下列收入不计入家庭收入:
(一)优抚对象及政府给予特殊照顾的其他人员所享受的待遇;
(二)政府及其部门和有关单位颁发的非报酬性奖励;
(三)因劳动合同终止(包括解除),职工依照规定所获得的经济补偿金、生活补助费或一次性安置费中用于养老保险和医疗保险部分;
(四)独生子女费、丧葬费、抚恤金;
(五)人身伤害赔偿中生活费以外的部分;
(六)上级规定的或经市民政局确认的其他特殊收入。
第十八条 申请低保救助的居(村)民,居民按其提出申请当月前6个月内家庭收入总和计算家庭收入;村民按其申请前12个月内家庭收入总和计算家庭收入。
第十九条 被赡(扶、抚)养人不与赡(扶、抚)养人共同生活的,其赡(扶、抚)养费收入按赡(扶、抚)养协议或有关法律文书所规定的数额计算;无协议或法律文书规定的,或规定数额明显偏低的,按赡(扶、抚)养人的支付能力计算(具体办法由市民政部门制定并报市人民政府备案后执行);高于协议或法律文书规定的按实际数额计算。
第二十条 下列家庭视情况适当减发保障金:
(一)因吸毒、赌博造成生活困难的家庭;
(二)城镇居民人均住房面积超过当地人均住房水平的家庭。

第六章 保障程序

第二十一条 凡生活困难且需要救助的家庭,由户主向户籍所在地的居(村)委提出要求、说明理由,并领取填写《居(村)民低保申请表》。
第二十二条 申请低保救助须出示以下证明材料:在职职工要有所在单位提供的各项工资、奖金福利等方面的收入证明;离退休人员、失业人员要有原单位和社会保险机构提供的保障性、救济性收入证明;丧失或基本丧失劳动能力的无业人员,需出具县以上医院的诊断证明,其中残疾人需出具残疾证;城镇居民有住房的需出具房产证,家庭有赡(扶、抚)养关系的还要出具赡(扶、抚)养协议或法律文书等证明材料。
第二十三条 居(村)委在接到居(村)民低保申请后5个工作日内办结:(一)对申请人所填写的内容及有关情况进行初步审查;(二)召开居(村)民委会议或居(村)民小组长会议或居(村)民代表会议研究,作出有否低保资格及拟救助数额意见;(三)对认为符合低保条件的家庭,在公示(公示时间不得少于7天)、签署意见后将申请表和有关证明材料上报镇(乡)人民政府或街道办事处;对不符合低保的做好解释说服工作,并退回申请材料。
申请人不同意居(村)委意见的,可直接向镇(乡)人民政府或街道办事处提出申请,同时提供相关证明材料。
第二十四条 镇(乡)人民政府或街道办事处在收到低保申请后,对申报者的有关情况和居(村)委意见进行核实。对符合低保条件及保障金额相宜的,签署意见后报送县(区)民政局审批(普陀山镇由普陀山镇政府审批)。不符合条件的,退回申请材料并说明理由。
镇(乡)人民政府或街道办事处应在收到申报材料之日起7个工作日内办结。
第二十五条 县、区民政部门收到镇(乡)人民政府或街道办事处审核意见后,7个工作日内作出批准或不予批准或调整保障金数额的批复,批准或调整的,同时随发《居(村)民最低生活保障证》(以下简称《保障证》)。镇(乡)或街道接到批复后应及时将《保障证》送达低保对象所在居(村)委,由居(村)委及时发送到户,并由居(村)委将获准救助家庭的名单上墙公布。
第二十六条 最低生活保障金从批准的当月起计发。不满1个月按1个月计发。
低保救助一般以现金形式发放。但对因吸毒、赌博造成生活困难的家庭,只限于粮、油、衣、被等实物发放。
保障金居民按月、村民按季(月)发放一次。
保障金一般应由低保家庭的户主凭《保障证》和身份证向镇(乡)或街道领取。年老多病和行动不便的保障对象,可由家庭其他成员领取,也可委托他人领取(代领者须持有本人的身份证或户口簿),有条件的镇(乡)、街道也可委派专人将保障金送发到户。
第二十七条 低保家庭户籍地发生变动,应及时办理保障关系转移和变更手续。跨镇(乡)、街道的,需重新申办。

第七章 社会帮扶

第二十八条 根据国家保障与社会帮扶相结合的原则,对低保家庭给予相应的优惠照顾:
(一)低保家庭免交各种提留款、统筹款;
(二)民政部门优先安排临时救济,对低保家庭中有劳动能力的残疾人优先安排进福利企业;
(三)劳动部门对低保家庭中有劳动能力(就业年龄段)的成员,实行免费技能培训,并优先介绍就业。
(四)市、县(区)各医院、镇(乡)卫生院对低保家庭成员门诊就医,免收挂号费、一般检查费和注射费(不含材料费);在县以上医院住院期间护理费、床位费减免50%,手术费(不包括材料费)、透视费等一般检查费减免30%;
(五)供电部门每户每月免费供电5度,对新安装电表户免收安装费(不含材料费);
(六)自来水公司或供水站每户每月免费供水2吨,对新安装水表户减免50%开户费,免收安装费(不含材料费);
(七)市燃气公司对已安装管道煤气的,每户每月免费供应燃气2立方米,对新安装管道煤气的减免开户费50%;
(八)法律服务机构为低保家庭提供必要的法律援助,免费提供法律咨询,酌情减免其代理费、公证费;
(九)教育部门对低保家庭子女在本辖区所辖学校上学的,免收九年义务教育阶段的学杂费,减半收取公办高中段(包括普高、职高、中专、技校)学杂费;
(十)房管部门对租住公房的低保家庭减免房租费30%;腾让公房优先安排无房低保户居住;
(十一)减半收取有线电视收视费,新装用户减半收取初装费;
(十二)工商部门对低保家庭成员从事个体经营的要优先安排摊位,并适当减免工商管理费、登记注册费;
(十三)有关部门、单位适当减免垃圾清运费、清理费。
第二十九条 大力提倡社会帮扶:
(一)工、青、妇等群众团体组织在自身职责范围内对低保家庭予以扶助。在实施“希望工程”、“春蕾计划”时,低保家庭子女优先考虑安排;
(二)机关团体、企事业单位和社会各界在开展志愿自助、包户服务、助学帮困、结对扶贫等送温暖活动时,要优先安排低保家庭;
(三)各类慈善机构救助优先。


第八章 工作管理

第三十条 低保制度实行动态管理。低保对象及其保障金因家庭经济收入的变化而随时调整变动。
(一)对已享受低保待遇的居(村)民家庭,因经济收入的变化或住址的变动,随时办理调整手续;对申请低保且符合低保条件的予以及时受理。
(二)定期对低保家庭收入情况进行复核,居(村)委一般每月对低保对象核查一次,镇(乡)、街道每季度、县(区)民政局每半年对低保对象抽查一次。
第三十一条 居(村)委根据“上报前公示、批准后公布”的要求,及时张榜公布保障对象及其家庭人数、保障金额,接受社会监督。
第三十二条 财政、审计部门依法监督低保资金的使用管理情况。
第三十三条 民政部门、镇(乡)、街道和居(村)委必须及时认真做好低保申请表、低保金领发清单、低保资金专项检查报告、低保对象调整通知、低保统计数据及有关低保的政策法规等文件资料的档案管理工作。
本年度的低保工作资料,必须在下年度三月底之前整理并装订成册。
第三十四条 民政部门和镇(乡)、街道根据审批(核)工作需要,可以通过入户调查、邻里访问及信函索证等方式对申请人的家庭经济状况和实际生活水平进行调查核实。申请人及有关单位、组织或者个人应接受配合调查,并如实提供相关情况。
第三十五条 申请低保和领取低保金人员,应接受民政部门和镇(乡)人民政府或街道办事处、居(村)委的监督管理,如实反映家庭成员情况及家庭所有收入,家庭收入发生变化的,应当在15日内报告所在居(村)委。

第九章 法律责任

第三十六条 有下列行为之一的,由县(区)民政部门给予批评教育或警告,并追回其冒领的低保款,情节恶劣的,处以冒领、骗取金额1倍以上3倍以下的罚款。
(一)以虚报或隐瞒实情、伪造证明材料等手段,骗取享受低保救助的;
(二)家庭人均收入增加,应当办理停发或减少低保金手续,但不按规定主动申报收入变化情况,继续享受原定低保金的;
赡(扶、抚)养人不履行赡(扶、抚)养义务,使被赡(扶、抚)养人的生活水平低于当地低保标准的,由县(区)级人民政府民政部门给予批评教育,并责令其支付赡(扶、抚)养费;低保金已被领取的,应当追回;不能追回的,责令赡(扶、抚)养人偿还。
第三十七条 有正常劳动能力而尚未参加工作(生产)的居民,在享受低保救助期间,应当参加其所在居委会组织安排的公益性社区义务劳动。
第三十八条 从事低保工作相关人员有下列行为之一的,由其所在部门、单位或上级机关给予批评教育并依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)在本办法规定的核查、审批工作中,有意隐瞒或歪曲事实,或者违反公开原则,不接受群众监督的;
(二)擅自改变最低生活保障金发放数额的;
(三)贪污、挪用最低生活保障金的;
(四)有其他侵害居(村)民最低生活保障权利或国家利益行为的。
第三十九条 居(村)民认为民政部门的下列具体行政行为侵犯其合法权益的,可以依法申请行政复议,对复议决定不服的,可以依法提起行政诉讼:
(一)不批准享受最低生活保障的;
(二)减发、停发最低生活保障金的;
(三)给予行政处罚的。
居(村)民认为民政部门和其他行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第十章 附 则

第四十条 本办法所称“当地”是指所在县(区)(普陀山镇单列除外);
第四十一条 本办法所说以上、以下、以内,均含本数。
第四十二条 原有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。
第四十三条 本办法由市民政局负责解释。



 
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新加坡共和国贸易和工业部政务部长李显龙致中华人民共和国政府代表魏玉明的换文

中国政府 新加坡共和国贸易和工业部政务部


新加坡共和国贸易和工业部政务部长李显龙致中华人民共和国政府代表魏玉明的换文


中华人民共和国对外经济贸易部
魏玉明副部长阁下
阁下:
  参照今日签署的中华人民共和国政府和新加坡共和国政府关于促进和保护投资协定第十三条,我荣幸地申明,双方的谅解是:中华人民共和国政府一旦成为一九六五年三月十八日在华盛顿开放签字的关于解决国家和他国国民之间投资争端公约(称“公约”)成员国,缔约双方应及时就扩大可由解决投资争端国际中心调解和仲裁的投资争议领域的可能性进行协商。关于该协商后缔约双方同意扩大的领域,中华人民共和国给予新加坡共和国的待遇,在同样情况下,不应低于给予其他国家的待遇。缔约双方同意的新规定代替第十三条。
  请确认,上述正确地陈述了双方的谅解。
  顺致崇高的敬意。
                     新加坡共和国政府代表
                      李显龙(签字)
                    一九八五年十一月二十一日
商品房以外的房屋买卖合同纠纷的处理实务

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  目前,我国存在着多种性质的房屋,主要可分为商品房和非商品房。商品房是指房地产公司开发建造的可在市场上自由流通的房屋。非商品房主要包括:公房改制出售给个人的房改房和按照地方人民政府政策指导价购买的经济适用房,单位集资房和安居房,城镇私有房屋以及在农村集体土地上建造的村证房等。
  最高人民法院于2003年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,为审理商品房买卖合同纠纷提供了法律上的依据。而在现实生活中,更为常见的则是非商品房买卖合同纠纷。非商品房因其地理位置优越,价格相对便宜,吸引了众多二手房买主。但因为我国对非商品房的买卖设置了许多限制,又没有很明确的对二手房买卖的司法解释,致使在买卖发生后容易产生纠纷。大多数的情况是一方在买卖后反悔,要求认定买卖合同无效。那么,这几种房屋的买卖合同是否有效呢?
  一、房改房买卖合同效力。
  1.1994年国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,将国有公房产权出售给职工。分为三种方式,一种是以市场价购买,产权完全归个人;一种是以成本价购买,产权也归个人;一种是低于成本价的标准价购买,产权由个人和单位共有。
  2.1999年为了促进房地产市场的发展和存量房的流通,建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》,对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如:已取得房产证的房改房才允许买卖;个人拥有部分产权的住房(指标准价房),还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见;如果有共有权人时应当征得共有人的同意;在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益,以及交纳其他税费等。以成本价购买的住房其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款,全部产权归住房所有权人所有后再进行交易,交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易,按规定缴纳有关税费后,交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的,其应当得所部分上交同级财政,专项用于住房补贴。
  3.实践当中,原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房,后以三、四万元的市场价格卖出,但两三年以后房价涨至十几万时,肠子都悔青了,拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往起诉至人民法院,以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要理由是:原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中,还没有取得房主证,无权卖房;签订合同时夫妻一方未到场签名,夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产;房改时是以标准价购买的房屋,单位有优先购买权,在出卖时未征得单位同意应属无效;《城市房地产管理法》和〈〈城市私有房屋管理条例〉〉规定,城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续,当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。那么,原房主的说法是不是能站得住脚呢?是否能导致买卖合同无效?
  以尚未办理房产证为由主张合同无效者:其理由是根据〈〈城市房地产管理法〉〉和〈〈物权法〉〉的相关规定,只有取得房产证和房产登记以后,原房主才有房产所有权,才能将房产转让。因此,在未取得房产证前,原房主还不是法律上认可的所有权人,对房屋就进行出卖的行为当然无效。张律师认为此说法不正确。主要理由是:虽然在房产证办理下来之前,原房主尚未取得法律上的所有权,但其在向单位出资购买所住房屋后,已经构成了事实上的房主,且房产证也正在申办之中,应当认定原房主具有处分该房产的权利。即使原房主没有房产证就出卖房产,依据〈〈合同法〉〉51条的规定,也是一种效力待定的合同,而不是无效的合同。当房产证办理下来之后,房产证写的是原房主的名时,此时效力待定的合同就转化为有效的合同。
  签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢?律师认为如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字,则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同,除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产,应当征得另一方的同意,此时买方不构成善意取得,没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授权委托书,买方则有理由相信是夫妻共同的决定,卖方构成表见代理,买方构成善意取得,合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进行了追认,也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可,则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时,此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同,除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。买房人为善意第三人,符合善意取得的条件时,法律为了维护市场交易秩序,应当认定合同有效。
在买卖任何性质房屋时,为了将来没有任何后顾之忧,买方应当让卖方夫妻两人共同签名,以防将来产生争端。
  房改时是以标准价购买的房屋,单位有优先购买权,在出卖时未征得单位同意是否有效呢?在房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题,买房者取得房产证后公房即变成私房,此时可以自由买卖,不必征得单位同意。但当房改是以标准价购买时,单位和个人对于房屋是共有关系,原房主对于房屋只享有部分产权,房产证上也肯定标明了共有权人。此时,买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主,应当知道还有单位的产权。买房人不构成善意取得,买卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了认可,则应当认定合同有效。如果单位在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的,应当予以撤销。
  法律规定对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时,均需到房地产管理部门办理变更登记手续,当初买卖时没有进行登记是否导致合同必然无效呢?律师认为《城市房地产管理法》和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规,而不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和进行房产变更登记是两种法律关系,合同有没有效力在订立时已经确定,至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容,与合同的效力无关。
  我国合同法司法解释一第九条规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》56条规定:“买卖双方自愿,并立有契约、买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续。”〈〈物权法〉〉第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”
  总之,买卖房改房合同如果没有极其特殊的情况,一般情况下是有效的。法律会支持已经成立并生效的合同,保护善意第三人的合法权益,维护合同的稳定性,保护“诚实信用”这一民法的帝规则。和商品房买卖合同相比,最大的不同点就是在交易时,必须支付土地使用权出让金,在其他方面没有很大的区别。
  二.集资房、安居房买卖合同效力。
  1.我国经济适用房包括集资房和安居工程房。集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的国有划拨地上兴建的住房。由单位进行了补贴,个人也出资购买,产权归职工个人所有。安居工程房是由政府批准并提供划拨地兴建、由符合购买经济适用房条件的个人出资购买的保本微利房。
  2.按照建设部1999年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和2004年出台的《经济适用住房管理办法》及国务院2007年8月7日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定,经济适用房经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定,在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的,由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售,或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房;任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房;单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。
  3.但在实践中,也出现了买卖此两种经济适用房的情况。经济适用房在有的是买卖房号,有的是在居住后五年内出卖,有的是在居住五年后出卖。在房地产市场涨价的情况下,有的卖方反悔,起诉至人民法院请求确认买卖合同无效。理由大致有:将单位集资房卖给了非本单位人员,其没有本单位职工购房资格;在房产证未办理下来之前就卖了楼号,买卖房屋必须要有房产证,无证买卖无效;原房主未居住满五年就将经济适用房卖掉,违反国家政策;原房主将经济适用房卖给了不符合购买经济适用房的买方,违反国家政策无效等等情况。那么,他们的这些观点是否能成立?是否能导致合同的无效呢?
  3.律师认为,在国务院2007年8月7日出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以前,经济适用房买卖合同依据《合同法》的规定是有效的,也是可以得到履行的,房管部门应当办理过户登记。合同是双方真实意思的表示;买房人构成善意第三人;将房屋卖给外单位职工,原房主居住未满五年或卖给不符合购买经济适用房的条件的买方,虽然不符合相关经济适用房相关的政策,但这些政策只是部门规章,不是法律或行政法规,不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据,且房屋管理部门也会予以办理过户登记。
  4.律师认为,经济适用房和商品房有很大的区别,政策性极强,相关的政策规定越来越严格。经济适用房的原房主只有有限的产权,经济适用房不能自由在市场上流通。通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。为此,石家庄市已经在2007年6月份叫停了集资房和经济适用安居工程房的过户登记。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是国务院发布的意见,虽然不是行政法规,不是认定合同有效性的依据,但具有强制性,房屋行政管理部门必须遵照执行。买卖双方如果违反了相关规定,则不能办理过户手续。因此,今后,虽然经济适用房的买卖合同是有效的,但存在履行上的障碍。即使原房主配合办理过户,房屋管理部门将不会单纯依据双方的合同,在交纳相关出让金后为新房主办理过户登记。新房主将无法取得房产证,不受法律的保护。因此,律师认为,买卖合同虽然有效,但无法得到履行,经济适用房不能在市场上自由流通。如果想买经济适用房,只能通过正当渠道,通过政府购买,而不要和原房主自由协商购买。
  三.村证房(小产权房)买卖合同效力。
  1.在农村集体土地上,只为本集体内部成员兴建的房屋为村证房,或称小产权房。由于是在集体土体上的房屋,而未经过征收转为国有土地,因此,无法取得市证,或称大产权。
  2.在本集体内部成员之间的房屋买卖合同是有效的。
  3.非本集体内部的成员或城市居民,没有在本集体购房的资格,双方所签订的买卖合同是无效的。即使有的集体出台相关政策,允许外集体或城市居民购买,但村规民约无法对抗法律和行政法规。首先,这类房屋买卖必然涉及到宅基地和集体土地的买卖,而宅基地买卖、集体土地的买卖是我国法律、法规所禁止的。其次,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。第三,目前,农村这类房屋买卖无法办理产权变更登记,故买卖虽完成,但买受人始终无法获得所有权人的保护。第四,认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益,在许多案件中,出卖人相对处于弱者的地位,其要求返还私有房屋的要求关系到其生存权益。因此,所签订的合同均为无效。律师提醒那些图便宜的买房者,村证房万万买不得,买房人不会取得房管部门的房产证,得不到法律保护,随时都会被认定为无效,在房屋拆迁时也不会得到充分的补偿。
房改房买卖合同有效吗?
[案情]李某房屋是以成本价在房改中买到的,并领有私房所有权证和划拨土地使用权证。2003年李某将此房卖与某,并办理了房屋所有权过户手续。2005年该房确定被拆迁,开发商给出的补偿价大大高于当初李某收取某的房价。李某认为,自己卖出的房屋是房改房,出卖时未经单位同意,且未办理土地变更登记,所以买卖不能成立。李某要求确认买卖合同无效,自己应得拆迁补偿款。为此,双方发生纠纷。
[争议]李某与某关于房改房买卖合同的效力,是本案争议的焦点。李某认为已售公房(房改房)上市时,必须争取原产权单位同意,必须办理土地过户手续,否则就是无效的。某认为,房管局既然为他办理了房屋产权变更登记,就说明交易是合法的,合同应是有效。
  [律师解析]房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说,职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价,而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的产权只有部分产权,与出售单位构成共有关系,以成本价取得的产权是完全产权,房屋归职工个人所有。但在两种产权类型下,房屋所占土地一般还都是划拨土地,即实际上职工个人在从单位购房时并没有缴纳土地出让金。1999年出台的《河南省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》,标志着河南省大部分地区都放开了已售公房的交易市场。该《办法》第八条规定,以成本价购买的公有住房和以标准价购买的公有住房可以上市交易。第十条规定,已购公有住房上市交易时,房屋产权人应到房地产交易市场办理上市确认和交易手续。办理手续时应持身份证明和房屋所有权证,提供房屋产权共有人同意上市交易的书面意见,居民个人拥有部分产权的住房,还应当提供原产权单位同意上市交易且在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。该《办法》还规定,已购公有住房上市交易,应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款,由土地管理部门负责办理土地使用权转移登记。
  本案中李某是以成本价购买的公房,因而其享有完全产权,所以他可以不必征求单位的意见就可以自行决定申请交易。李某以未经单位同意为由否定交易的效力,是没有根据的。那么李某与某间的交易有无缺陷呢?当然是有的,那就是没有依法上缴土地出让金,没有办理土地使用权变更登记。但是土地使用权变更登记与房屋所有权变更登记可以是分别进行的,没有变更土地使用权只能说明某没有取得土地权,并不因此否定房屋所有权变更的效力。所以李某与某签订的合同经过了房屋登记,是有效的,李某的房屋已转移为某所有,李某不能再享有拆迁补偿款。
  房改房交易时没有按规定缴纳土地出让金和办理土地使用权转移登记是常常为大家和政府部门忽视的环节。
房改房买卖应注意的事项
  自今年我市允许房改房正式进入二级市场交易以来,房改房上市交易日益增多,如何确保房改房买卖双方的权益渐受关注。日前,记者就此相关的一些问题走访了市房管处发证办有关人士。
  据该办副主任介绍,产权证是确定房屋权属的唯一标准。因此,
购买房改房首先要验证原产权人是否有产权证,房改房的产权证是否可靠,是否被用于抵押、典当等,这可以通过房管部门查验便一目了然。假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件,那就要提高警惕了,以防上当受骗。在查验产权证时,还要注意产权证上的名字,房主与卖房人是否同一个人?若不是同一个人,则必须搞清他们之间是什么关系?这种关系是否可靠?特别是,产权证的产权分配比例必须明确,如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题,此外,有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产,购买时必须了解清楚,以免引起不必要的纠纷。
  其次,按规定,房改房在同等价格条件下,原产权单位拥有优先购买权。因此,房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是,军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里,这些单位一般被列为特殊单位,有些可能不宜有外人入住,这种公房在单位没有同意之前,不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询,明辨真假。
  第三,确认产权证的准确面积。应该了解的内容包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。产权证上一般标明的是有关部门勘验过的建筑面积。确认所购房屋是否有私建私搭部分,如柴火间部分,往往系房东私自搭建,属违章建筑,并不受到法律保护。
房改房买卖须知:
近期,广州市进一步放宽了房改房上市的条件,今后房改房上市售卖无须单位同意,单位也不再享有优先购买权。这一举措标志着广州市房改房交易的彻底解禁,为房改房交易节省了不少时间,房改房上市的速度进一步加快。据了解,这次最后解禁的房改房,其中一部分是1998年与1999年期间为了抢搭福利分房“末班车”而建的,楼龄较短;另外还有一部分环境优美、管理良好的学校等单位的房改房。这些房改房小区大都位于市中心核心地区,地段优势明显,价格较便宜,管理费用也相对低廉,目前老城区一手楼供应量小、楼价居高不下,许多有置业需求的买家将眼光投向了市区内的房改房二手市场。
  那么,房改房交易有哪些程序?新政策出台之后,在交易过程中还有哪些注意事项呢?本文编者将从这一新政策出发,结合现行房改房交易程序及部分交易案例,阐述二手房改房交易中存在的一些问题,希望能给有心购买二手房改房的买家有所帮助。
购买回迁房宜慎重:
  先生在荔湾区看中一套回迁房,楼龄10年左右,价格比同等水平的房改房便宜20%左右,但业主还没有拿到房产证,手上只有经房管部门鉴证的拆迁协议、回迁证明和收楼通知书等。先生对房子比较满意,房价又较低,加上房产中介撺掇他说,可以通过“公证赠与”的形式先买下房子,等原业主拿到房产证后在转到先生名下,于是先生便想把房子买下来。后来先生听一个地产界的朋友说,未取得房产证的回迁房不能上市交易,房产中介所说的赠与买房方式事实上存在许多风险。首先,假如回迁房因种种原因领不到房产证,业主就无法转名登记;其次,公证赠与是无偿的,一般只发生在亲戚朋友之间,在二手房交易中,假如原业主在收钱后反悔,买家可能会房财两空;另外,假如原业主有不良贷款的话,法院需要查封其财产,以赠与形式出售的房屋也在查封之列。所以业主在购买回迁房的时候,应注意查看是否有房产证明,假如原业主仅有拆迁协议、回迁证明等而没有房产证的话,最好不要轻易购买。
房改房上市交易程序:
  新政出台之后,房改房上市交易程序明显简化,凡属房改房买卖、交换、拍卖、抵押的,可由当事人凭房产证直接到市房地产交易所申请办理;属房改房赠予的,可由产权人直接向市房地产估价所申请办理。概括起来,房改房上市交易要经过如下程序。首先,买卖双方向交易所提交有关资料和交易申请。其中买方要提交身份证明等资料,卖方则要提交房地产权证、测绘图、身份证明等资料。交易所向双方出具收据。其次,交易所对拟买卖的房改房进行验价、审核、核定税费,卖方持收据到交易所领取《过户通知书》。另外,缴交费用。卖方持《过户通知书》等资料到房改办办理房改房上市补交公摊面积价款或土地出让金审核。双方按规定缴齐契税、印花税、房地产交易服务费等税费后办理过户手续。最后,交易所向买方核发房产证。

部分不能上市交易的房改房:
  房改房上市交易彻底解禁,并不意味着所有的房改房都可以上市交易,其中以下几种房改房就不能上市交易: